Процедура приобретения недвижимости в Турции

Какие права и обязанности есть у зарубежных покупателей недвижимости в Турции? Зачем нужен риелтор и сколько стоят его услуги? Как проходит стандартная сделка и возможно ли совершить покупку удалённо? Подробно обо всех этапах приобретения недвижимости в Турции и дополнительных расходах читайте в нашей статье.

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право покупать недвижимость в Турции?

В 2012 году Турция отменила так называемый «принцип взаимности», по которому покупать местную недвижимость могли только граждане тех стран, которые предоставляют аналогичные возможности туркам. Ограничения были сняты для покупателей из 129 государств. В частности, Азербайджана, Казахстана, Туркменистана, Узбекистана, Киргизии.

Граждане России, Украины, Беларуси также могут становиться полноправными собственниками недвижимости в Турции. Оформлять сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо, зарегистрированное в Турции.

В 2020 году, несмотря на ограничения в связи с пандемией, иностранцы приобрели 40 812 объектов жилой недвижимости в Турции, что на 10,3% меньше показателя 2019 года (данные TurkStat).

Какие объекты разрешено покупать иностранцам?

В Турции продолжают действовать некоторые ограничения для зарубежных покупателей. Например, максимальная площадь земельного участка в собственности должна составлять 30 Га (до 2012 года было – 2,5 Га).

Также гражданам России и Украины запрещено приобретать недвижимость на приграничных территориях – это побережье Черного моря (Самсун, Трабзон, Зонгулдак и другие города). Существуют некоторые запретные для иностранцев зоны, которые власти Турции считают стратегически важными для безопасности страны.

Стоит отметить, что турецкие курорты Черного моря никогда не пользовались спросом у иностранцев, интерес которых сконцентрирован на побережьях Средиземного и Эгейского морей, а также в Стамбуле. В этих местах иностранцы могут покупать любые объекты – жилые и коммерческие, в том числе, строящуюся недвижимость.

Права иностранных собственников недвижимости

Инвестиции в экономику Турции – достаточное основание для получения вида на жительство. Под инвестициями понимается, в том числе, покупка недвижимости – как для личных целей, так и для сдачи в аренду. Причем оформить ВНЖ могут собственники объекта любой стоимости. А покупатели, которые вложат в недвижимость от $250 тыс., вправе претендовать сразу на гражданство Турции.

Обязанности иностранных собственников недвижимости

В Турции существует ежегодный налог на недвижимость. Его должны платить все собственники, независимо от страны их гражданства. Естественно, будут еще и обязательства перед коммунальными службами.

В январе 2021 года правительство Турции вело новый ежегодный налог на элитное жильё стоимостью от 5,25 млн турецких лир ($700 180).

Также иностранцы должны соблюдать законы Турции, связанные с недвижимостью. Например, законодательство об аренде, которое ограничивает сдачу квартир посуточно.

Необходимо следить и за исполнением законов своей страны. Например, покупатели – налоговые резиденты России должны сообщать в налоговую РФ об открытии счёта в банке за границей. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Поиск недвижимости в Турции

Как искать недвижимость в Турции?

Рекомендуем начать поиски с изучения ситуации на рынке недвижимости Турции.

Многие компании организуют ознакомительные туры за недвижимостью. Если вы уже определились с регионом, это хороший способ внимательно осмотреть разные объекты. Такой тур не обязывает покупать недвижимость, но в случае сделки, как правило, агентство или застройщик полностью возмещают расходы на поездку.

Как искать риелтора в Турции?

Россияне входят в пятёрку самых активных иностранцев на местном рынке недвижимости. Турецкие компании об этом знают и активно работают в России, Украине, Беларуси и в других регионах бывшего СССР – часто приезжают на выставки, у многих есть свои представители в крупных городах, и почти у всех – хотя бы один русскоговорящий сотрудник.

При выборе компании будьте внимательны. В курортных регионах и Стамбуле, где традиционно активны иностранцы, работает очень много посредников, и не все из них оказывают услуги качественно. Обязательно проверьте документы компании (налоговую регистрацию, регистрацию в Торгово-Промышленной палате в разделе агентств недвижимости, лицензию на ведение риелторской деятельности). У сотрудников, которые будут заниматься подготовкой документов, должны быть сертификаты об окончании риелторских курсов. Проверьте, чтобы у компании был юридический адрес, почитайте отзывы о ее работе, обратите внимание – как давно она на рынке.

Обязанность риелтора – не только подобрать вам подходящие объекты и организовать просмотры, но также проверить «чистоту» недвижимости, составить договор купли-продажи, подать документы на получение ТАПУ (свидетельство о праве собственности). Многие компании предлагают также послепродажный сервис – от подключения коммуникаций на нового собственника до сдачи в аренду.

Пошаговая процедура стандартной сделки с недвижимостью

Этап 1. Заключение договора купли-продажи

Подписываем договор купли-продажи

На первом этапе продавец и покупатель заключают договор. В нём прописываются данные об участниках сделки, объекте недвижимости (планировка, особенности постройки, даты сдачи в эксплуатацию и т.п.), сроки и условия оплаты сделки, обязанности сторон.

Во время подписания контракта покупателю необходим только загранпаспорт. Документ заключается в двух экземплярах и на нескольких языках, например, турецком и русском.

Cам по себе договор, даже заверенный нотариусом, не имеет силы документа, удостоверяющего переход права собственности. Для этого нужно получить ТАПУ (свидетельство о праве собственности).

В Турции действует титульная система оформления прав на недвижимость, то есть государственные органы в лице Кадастрового управления оформляют документы собственности, гарантируя на государственном уровне чистоту и законность сделок.

Внимание! Нотариусы не имеют права самостоятельно регистрировать сделки купли-продажи. У нотариуса можно лишь оформить контракт, предметом которого является купля-продажа недвижимости, а также произвести нотариальное заверение подписей на договоре.

Вносим задаток

При подписании контракта покупатель вносит задаток, чтобы забронировать недвижимость за собой, – 5-10% от цены объекта. Сумму задатка желательно указать в договоре отдельным пунктом в штрафных санкциях, применяемых к обеим сторонам.

Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. Если от сделки отказывается продавец, он возвращает задаток в двойном размере.

Марина в Анталье

Этап 2. Подготовка документов для регистрации сделки

Чтобы подписать договор, достаточно загранпаспорта, но для окончательного оформления объекта в собственность и получения ТАПУ понадобятся еще документы.

Делаем доверенность на риелтора – по желанию

Если покупатель не может/не хочет лично готовить документы для оформления недвижимости в собственность, он может сделать нотариальную доверенность на своего представителя в Турции, который выполнит все формальности от его имени.

Получаем ИНН

У покупателя, в том числе иностранца без ВНЖ, должен быть индивидуальный налоговый номер в Турции – это обязательное требование для регистрации недвижимости, открытия банковского счета, заключения договоров с коммунальными службами и провайдерами телефонной связи.

Процедура простая и занимает несколько минут. Для получения ИНН надо прийти в районное отделение налоговой инспекции (vergi dairesi), предъявить паспорт и написать заявление.

Открываем счёт в банке – по желанию

Чаще всего для проведения сделки открывается банковский счет в Турции. Это удобно, потому что в последующем с этого же счёта можно будет оплачивать коммунальные услуги. Он также понадобится, если вы будете оформлять ВНЖ. Во многих турецких банках есть русскоязычный персонал и интернет-банкинг, поэтому сложностей с управлением счётом не должно возникнуть.

Для открытия счёта понадобится:

• загранпаспорт и его ксерокопия;
• налоговый номер в Турции (официальный документ из налоговой инспекции);
• внутренний паспорт со штампом о регистрации по месту жительства.

Счёт в турецком банке можно открыть в евро, долларах США или турецких лирах. Можно открыть все три валютных счёта одновременно. Процедура занимает несколько минут, внести деньги можно сразу. Минимальной суммы вклада не существует – при открытии счёт может быть даже пустым.

Если желания открывать счёт в Турции нет, можно оплатить сделку переводом из своей страны сразу на счёт продавца.

Получаем разрешение от госорганов – при необходимости

В некоторых случаях необходимо получить свидетельство из военного ведомства о том, что объект не находится на охраняемой территории. По новым правилам, необходимости получать разрешение нет, если аналогичный запрос на этом же участке рассматривался хотя бы один раз с 2011 года. Поэтому в большинстве случаев процедура формальная и занимает всего несколько дней (а не 6-8 недель, как было ранее).

Этап 3. Оплата недвижимости

Оплачивать недвижимость в Турции можно как в турецких лирах, так и в евро, долларах, английских фунтах. В Стамбуле цены указывают преимущественно в долларах, на побережье – чаще в евро. По личной договорённости с продавцом можно выбрать удобную валюту, прописав этот пункт в договоре. Там же указывается график платежей.

Чаще всего сделки оплачиваются банковским платежом. Для совершения перевода банк может запросить подтверждающие цель платежа документы – договор купли-продажи. Часть средств можно внести наличными. Некоторые турецкие компании принимают платежи в своих офисах в России, Украине, Казахстане.

К моменту получения ТАПУ недвижимость должна быть полностью оплачена. Есть возможность купить объект в рассрочку, но в этом случае в свидетельство о собственности будет вписано обременение, которое можно снять после полного расчета.

Этап 4. Передача права собственности и ТАПУ

Продавец (или представитель по доверенности), покупатель (или представитель по доверенности), риелторы и нотариальный (государственный) переводчик встречаются в Кадастровом управлении. При оформлении сделок с участием иностранцев, не владеющих турецким языком, обязательным условием легитимности договора является подпись государственного переводчика.

Здесь проходит передача ТАПУ – основного документа о праве собственности (к этому времени должны быть уплачены все налоги и другие расходы, связанные с передачей ТАПУ).

В ТАПУ содержится следующая информация:

1. адрес участка, на котором находится объект;
2. фотография собственника (при оформлении документов понадобится 2 фото);
3. информация о регистрации участка в Кадастре;
4. состояние участка (информация из Кадастра);
5. площадь участка, который принадлежит новому собственнику (пропорциональна размеру приобретаемого жилья);
6. тип собственности на объект;
7. стоимость недвижимости;
8. информация о предыдущих владельцах;
9. информация о новых собственниках;
10. дата покупки недвижимости предыдущим владельцем;
11. номер регистрации ТАПУ предыдущего владельца (меняется при передаче прав собственности);
12. данные регистрации документа ТАПУ;
13. дата покупки объекта недвижимости новым владельцем;
14. печать кадастрового управления, подпись уполномоченного лица.

Срок получения ТАПУ – до пяти дней с момента подачи продавцом заявления в Кадастровое Управление. После этого покупатель становится полноправным собственником объекта недвижимости в Турции.

Этап 5. Оформление договоров на коммунальные услуги

Финальный этап сделки – оформление договоров с поставщиками коммунальных услуг (электричество, вода, телефон, интернет) на нового владельца недвижимости.

Если вы купили новостройку, то первым делом надо получить Искан – технический паспорт на квартиру.

 Для оформления абонементов на коммунальные услуги понадобятся:

• Паспорт собственника недвижимости (копия)
• ТАПУ на недвижимость (копия)
• Индивидуальный Искан (копия)
• Страховой полис (обязательная страховка от землетрясений)
• Порядковые номера счетчиков на воду
• Заявления на подключение коммунальных услуг
• Нотариальная доверенность на представителя (если собственник не сам занимается оформлением абонементов)

Удалённая сделка с недвижимостью в Турции

Провести сделку с недвижимостью удалённо можно. Для оформления налогового номера в Турции, регистрации права собственности, заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг понадобится доверенность на представителя в Турции. Риелторы советуют оформлять доверенность в посольстве или консульстве Турции на территории государства, в котором вы проживаете. В этом случае не требуется апостиль.

Налог на покупку недвижимости

Покупатель должен заплатить налог на регистрацию права собственности – 4% от кадастровой стоимости объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Государственные пошлины при оформлении ТАПУ

За выдачу свидетельства о собственности взимается кадастровый сбор. Также придется оплатить услуги государственного переводчика, присутствие которого при сделках с иностранцами обязательно. Всего на эти расходы уйдет около €300.

Нотариальная доверенность

В случае если сделка (или какие-то её части) проводится дистанционно, необходима нотариальная доверенность на представителя покупателя в Турции. Ее оформление стоит €100-150.

Услуги риелтора

В Турции нет фиксированной ставки агентского вознаграждения. На практике, чаще всего покупатели платят 3% от цены объекта. В эту стоимость включены не только подбор, показы недвижимости и ведение переговоров с продавцом, но и подготовка документов и подача их в необходимые инстанции.

Размер комиссии стоит обсудить с вашим агентом заранее. Если вам не требуется полное сопровождение, а нужна помощь лишь на определенных этапах, вам могут предоставить скидку.

На первичном рынке риелторы часто работают за комиссию от застройщика, а значит, для покупателя их услуги бесплатны.

Получение Искан (только для новостроек)

Оформление индивидуального технического паспорта на недвижимость (Ferdi Iskan) будет стоить €300-1000 в зависимости от характеристик объекта.

Обязательное страхование

Все собственники недвижимости в Турции должны оформить страховку от землетрясений и стихийных бедствий – DASK. Без нее невозможно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Стоимость полиса – €15-150 в зависимости от характеристик объекта и желаемого покрытия.

Оформление абонементов на коммунальные услуги

Подключение коммунальных услуг к новой квартире будет стоить €200-300. Переоформление договоров на другого собственника обойдется на 30-50% дешевле.

Кредиты и рассрочки в Турции

Закон об ипотеке был принят в Турции в 2007 году. До этого времени ипотечное кредитование как для турецких граждан, так и для иностранцев отсутствовало. Но с тех пор в Турции многое изменилось. Сейчас покупателям доступны разные кредитные продукты и рассрочки от застройщиков.

Ипотеку в Турции можно взять даже в российских рублях. Например, DenizBank, который ранее был «дочкой» Сбербанка, на своём сайте заявляет о готовности выдать кредит на следующих условиях: в рублях – под 18% годовых, в долларах и евро – под 7,8% годовых, в турецких лирах – под 13,68%. Срок возврата – до десяти лет.

Резюме: это надо запомнить

• Граждане России, Украины, Беларуси, Казахстана имеют право покупать в полную частную собственность квартиры и виллы в Турции. В некоторых случаях необходимо получить уведомление из военного ведомства о том, что объект НЕ находится на особо охраняемой территории.
• Владение объектом любой стоимости дает право получить вид на жительство в Турции. Покупатели, потратившие на недвижимость более $250 тыс., могут сразу запросить гражданство.
• Главный документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость, – это ТАПУ. Договор купли-продажи, даже подписанный у нотариуса, ещё не делает покупателя официальным владельцем недвижимости.
• Сделку можно провести дистанционно, оформив нотариальную доверенность на представителя в Турции.